La crise financière et économique a engendré beaucoup de pessimisme. Cependant certains indices sont encourageants...

1. L'activité immobilière repart à la hausse...
... sans toutefois encore retrouver ses volumes du 1er trimestre 2008. Nos volumes globaux de contacts immobiliers à la baisse régulière d'un mois sur l'autre depuis mai 2008 ont commencé à remonter à partir de janvier 2009 (+ 55 %), février (+ 16 %), mars (+ 9 %). Malgré un léger tassement en avril (- 3 %) et en mai (- 7 %), ils retrouvaient fin mai leur niveau de juin 2008. Les chiffres de la première quinzaine de juin semblent annoncer des résultats à nouveau très encourageants. Les besoins et les désirs s'expriment à nouveau, même si l'on observait jusqu'à récemment de l'attentisme dans leur réalisation.

2. Le niveau d'engagement des futurs acquéreurs s'améliore...
... signe d'un certain regain du marché. La part des contacts avec compromis signé (28 % en décembre 2007) a commencé à baisser en janvier 2008 pour descendre à 16,5 % en février 2009. A partir de mars 2009, cette part remonte (17,7 %) régulièrement (avril : 20,9 % ; mai : 22,7 %). Elle retrouve son niveau de fin 2008.
On notera le décalage entre la reprise des volumes (janvier 2009) et celle du degré d'engagement (mars 2009), décalage normal qui s'explique par les différentes étapes du processus d'acquisition.

3. Les attentes en immobilier concernent toutes les catégories de fonctionnaires...
... mais s'expriment inégalement. La part des contacts avec compromis signé est actuellement de 27 % pour les fonctionnaires de catégorie A, de 22, 7 % pour les B, et de seulement 19,7 % pour les fonctionnaires de catégorie C. On peut expliquer ces différences par le fait que les fonctionnaires dont les rémunérations sont les plus basses ont plus de mal à mobiliser des financements pour une acquisition immobilière et avancer que ces agents sont les plus concernés par les dispositifs d'aide à l'accession à la propriété et que la complexité de ces processus nécessite des études avant l'engagement final.
Il est à noter que, si 52 % des fonctionnaires sont propriétaires de leur résidence principale, 60 % des fonctionnaires de catégorie C n'ont pas de bien immobilier contre 22 % dans la même situation pour les fonctionnaires de catégorie B et 18 % pour les A.

4. Les plus jeunes et les plus âgés sont les moins attentistes.
En ce qui concerne les âges, on observe que nos contacts de moins de 30 ans sont 25,3 % à avoir un compromis signé, ceux de 50 ans et plus sont à 22,6 % dans la même situation et qu'en revanche de 30 à 49 ans, ils ne sont plus que 20,6 %.
Ces différences peuvent s'expliquer par le fait que les fonctionnaires les plus âgés ont de meilleurs revenus que les plus jeunes. En revanche, les plus jeunes commencent à comprendre que la durée des prêts immobiliers nécessite de commencer tôt son projet et, par ailleurs souvent ils n'ont pas encore les charges de famille des 30/49 ans.

5. Actuellement plus de 4 dossiers sur 10 se montent avec des prêts aidés
En avril et en mai 2009, 41 % des dossiers de financement montés par CRESERFI, l'établissement financier du CSF, l'ont été avec un prêt à taux zéro. Cette part n'était que de 31 % fin 2008 et s'établissait à 38 % au cours du premier trimestre 2009.
21 % des projets de fonctionnaires de catégorie A sont montés avec un PTZ, en catégorie B ils sont 40 %, et en catégorie C 46 %. A noter que 56 % des dossiers issus d'agents de la Fonction publique territoriale nécessite un PTZ : il est vrai qu'en pourcentage la catégorie C est davantage représentée dans la FPT que dans la Fonction publique d'Etat ou même dans la Fonction publique hospitalière.

6. Les fonctionnaires persistent à percevoir une dégradation de leur situation
C'est ce qui se dégage de trois vagues (octobre 2008, janvier 2009, mai 2009) de sondage en ligne tenant compte des Fonctions publiques d'appartenance, des tranches d'âge et des situations hiérarchiques A, B ou C.
En mai 2009, 68,1 % d'entre eux pensent qu'au cours des 12 derniers mois, leur pouvoir d'achat a (nettement 45,4 % ; légèrement 22,7 %) diminué.
58 % des fonctionnaires estiment qu'au cours des 12 derniers mois, leurs conditions de travail se sont (nettement 34,4 % ; légèrement 23,6 %) dégradées.
Un gros tiers d'entre eux (35,5 %) estiment que leur hiérarchie a tendance à moins reconnaître leur travail (légèrement 14 % ; nettement 21,5 %).

7. Mais les fonctionnaires relativisent cette dégradation par rapport à la situation générale.
A la question « au cours des 12 prochains mois, comment pensez-vous que votre situation de fonctionnaire va évoluer ? », en octobre 2008 ils étaient 54,5 % à prédire une dégradation, en janvier 2009 : 48,3 %, en mai 2009 : 44,8 %. Les appréciations extrêmes (une nette dégradation) ont nettement diminué : 34,6 % en octobre 2008 contre 26,7 % en mai 2009. En revanche, l'opinion selon laquelle leur situation resterait stationnaire a progressé de 30 à 36,6 %.
Les avis des fonctionnaires sur leurs conditions de travail et la reconnaissance que leur accorde la hiérarchie sont restés d'une remarquable stabilité. En revanche, les avis sur un pouvoir d'achat « qui a nettement diminué » sont passés d'octobre 2008 à mai 2009 de 58,1 % à 45,4 %. Explication : la crise et l'augmentation des suppressions d'emploi sont passées par là. Les fonctionnaires estiment que leur situation n'est pas bonne mais, à tout considérer, moins grave que celle des salariés du privé. Cette baisse relative du pessimisme, cette idée que leur pouvoir d'achat est resté « stationnaire » (de 8 à 18 % en quelques mois) expliquent une certaine baisse de l'attentisme en matière immobilière. Tous nos chiffres montrent qu'il y a un lien fort entre le « moral » des fonctionnaires et leur engagement concret dans un projet immobilier.

8. Les fonctionnaires ont des projets immobiliers
A la question « allez-vous mettre en œuvre un projet immobilier dans les 12 prochains mois ? », ils étaient 20, 6 % en octobre 2008, 21,4 % en janvier 2009, 23,5 % en mai 2009. A l'inverse, la part de ceux qui déclarent n'avoir aucun projet immobilier est passée de 44,3 % à 41,2 %. La part de ceux qui ont un projet immobilier au-delà des 12 prochains mois reste stable à 17 %. Sur le court terme 1 fonctionnaire sur 4, sur le global 4 fonctionnaires sur 10 déclarent avoir un projet immobilier. Voilà de quoi encourager le marché !
Quant « au meilleur moyen de préparer sa retraite », la tendance est stable : 42 % des fonctionnaires pensent qu'il faut acquérir sa résidence principale et 17 % investir dans l'immobilier. L'intérêt des fonctionnaires pour l'acquisition immobilière reste donc fort.

9. La baisse des prix et des taux fait sentir ses premiers effets positifs
Sur les projets entrés en réalisation, le CSF a observé une baisse de 11 % du montant moyen d'acquisition entre le 1er trimestre 2008 et aujourd'hui.
Pour la même période, le montant moyen des prêts n'a que légèrement diminué : - 3 %. En revanche et toujours sur la même période, à durée d'emprunt quasi identique, la mensualité moyenne de remboursement a sensiblement chuté : - 10 %, ce qui montre l'effet positif de la baisse des taux sur le marché immobilier.

10. Les pouvoirs publics peuvent agir sur le marché immobilier
L'amélioration des dispositifs d'aide à l'accession a eu pour effet de contribuer à la relance du marché : on l'a vu dans la remontée de nos contacts et l'augmentation des dossiers avec PTZ.
Nos chiffres montrent que les attentes sont toujours vives et que les besoins sont là.
Lorsque l'on considère les taux d'endettement qu'engendrent les dossiers immobiliers que le CSF a à connaître, on constate qu'il frôle, à 32 %, depuis longtemps le maximum légal. Tout effort supplémentaire sur les aides à l'accession ne peut donc qu'avoir des effets positifs et rendre éligibles au financement des catégories de revenus qui n'y ont pas encore accès. On pense en particulier aux nombreux fonctionnaires de catégorie C qui rêvent d'être propriétaires et qui ne le peuvent pas.

Informations tirées des conclusions du Baromètre de l'Immobilier et de la Fonction publique réalisé par le CSF - juin 2009